不熟悉房地產(chǎn) 結(jié)論有所偏失
晨報(bào)訊 (記者 栗曉莉) 北京華遠(yuǎn)集團(tuán)老總?cè)沃緩?qiáng)近日發(fā)表文章稱，央行上周一發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》邏輯有誤。
《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》是中國(guó)人民銀行發(fā)布的第一份房地產(chǎn)金融報(bào)告，在目 前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)過(guò)熱的背景下，央行這一報(bào)告對(duì)于公眾有重要參考意義。
不過(guò)，任志強(qiáng)認(rèn)為，這份報(bào)告在技術(shù)上存在房地產(chǎn)概念不準(zhǔn)確和統(tǒng)計(jì)方法有缺陷等諸多問(wèn)題。
央行的這份報(bào)告建議取消國(guó)內(nèi)的期房銷售制度，并透露房地產(chǎn)商55%的資金來(lái)自于銀行且不良貸款率過(guò)高。這份報(bào)告還透露說(shuō)，去年有200多億元海外熱錢進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)等等。
任志強(qiáng)稱，該報(bào)告的撰寫(xiě)人只熟悉信貸而不熟悉房地產(chǎn)，作出了誤判。他說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由市場(chǎng)化房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)部分與半市場(chǎng)化非房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)部分組成，而不是央行說(shuō)的只由市場(chǎng)化的房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)部分組成。任志強(qiáng)認(rèn)為，由于央行忽視了另一半市場(chǎng)的信息，使該報(bào)告的結(jié)論有所偏失。
根據(jù)他的推理，央行報(bào)告忽視了一個(gè)巨大的非房地產(chǎn)商的供給市場(chǎng)。在這個(gè)非房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成的供給市場(chǎng)中，六成以上為中低收入家庭的住房，而這個(gè)市場(chǎng)的供給量足夠大，可以改變央行對(duì)供給結(jié)構(gòu)不合理的判斷。
央行僅用銷售面積來(lái)計(jì)算全部的供求關(guān)系，任志強(qiáng)認(rèn)為這一做法不妥。他說(shuō)，“銷售面積”并不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期交易情況，應(yīng)該用“房屋成交面積”來(lái)代替，把房地產(chǎn)存量市場(chǎng)也包括進(jìn)去。房屋成交面積包括商品房增量的當(dāng)期銷售面積和二手房的銷售面積。
任志強(qiáng)特別指出，央行報(bào)告的價(jià)格信號(hào)傳遞有誤，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)交易價(jià)格并不高。他承認(rèn)在一級(jí)商品房銷售市場(chǎng)中價(jià)格是上升的，但這并不能反映全國(guó)實(shí)際需求中的房地產(chǎn)交易價(jià)格。
任志強(qiáng)最后說(shuō)，土地價(jià)格指數(shù)上漲才是造成房?jī)r(jià)上漲的重要因素，并且家庭可支配收入的指數(shù)增長(zhǎng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。
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