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　　清算土地增值稅，一時(shí)成了市場(chǎng)和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　信息傳播的速度和市場(chǎng)的反應(yīng)的確太快了。這兩天，有關(guān)方面迅速地出來(lái)辟謠，向大家說(shuō)明清算土地增值稅的政策實(shí)施不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有太大的影響，尤其不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，股市也漸漸在小幅的下跌中趨于了平靜。同時(shí)，這則消息激發(fā)了所有媒體的采訪熱情，許多媒體的記者都打電話給我，讓我談?wù)勄逅阃恋卦鲋刀愓�策�?duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。根據(jù)我以往的經(jīng)驗(yàn)，這種敏感性話題最好別在電話中接受采訪，我怕你說(shuō)你的，記者寫記者的，說(shuō)的和寫的有時(shí)甚至驢頭不對(duì)馬嘴，完全不是一回事了。最后，有可能某些記者為了引起轟動(dòng)的效果，再加上一句捅馬蜂窩的話，比如“清算土地增值稅會(huì)引起房?jī)r(jià)的暴漲”之類的，那我就真的是有嘴說(shuō)不清了。

　　今天安靜下來(lái)了，我還是就這個(gè)問(wèn)題寫一篇博客，分析分析清算土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，與那些關(guān)心這方面話題的朋友們一起探討。

　　一、清算土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。
　　清算土地增值稅無(wú)疑會(huì)加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，這點(diǎn)我看在媒體上也是沒(méi)有爭(zhēng)議的。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格只取決于供求關(guān)系，而與成本無(wú)多大關(guān)系，只有在過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的年代，才會(huì)根據(jù)產(chǎn)品的成本定它的價(jià)格，所以，清算土地增值稅雖然提高了房地產(chǎn)發(fā)展商房子的成本，但不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生直接的影響。話說(shuō)白了，如果市場(chǎng)上沒(méi)有人要你的房子，你就得降價(jià)出售，虧本了你也得降價(jià)；反過(guò)來(lái)，市場(chǎng)上如果搶購(gòu)你的房子，即使這房子是別人白送給你的，對(duì)你來(lái)說(shuō)成本是零，你也可以按市場(chǎng)的價(jià)格銷售出去。

 

　　但是，這次清算土地增值稅，從房屋的供求關(guān)系來(lái)說(shuō)，是不是影響到了形成房屋價(jià)格最基本的機(jī)制——供求關(guān)系呢？我們后面再分析。

　　二、清算土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)商的影響。
　　要分析清算土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)商的影響，我們先回顧一下它出臺(tái)的歷史：
1993年12月13日，國(guó)務(wù)院頒布了《土地增值稅條例》，要求1994年1月1日起實(shí)施。1995年1月27日，財(cái)政部又頒發(fā)了《實(shí)施細(xì)則》。但是，在這十幾年的時(shí)間里，關(guān)于土地增值稅的傳言不斷，有的說(shuō)要取消了；有的說(shuō)要把過(guò)去的30%、40%、50%、60%統(tǒng)一起來(lái)；也有一段時(shí)間盛傳什么部門給什么部門已經(jīng)打了報(bào)告了，只等他們批準(zhǔn)就可以取消了……

　　各地土地增值稅的預(yù)提情況也各有不同。以北京為例，2007年1月1日之前，普通住宅不預(yù)征土地增值稅；公寓按預(yù)（銷）售收入的0.5%預(yù)征土地增值稅；寫字樓與商鋪按預(yù)（銷）售收入的1%預(yù)征土地增值稅。2006年12月19日，北京市地稅局剛下發(fā)文件，要求在2007年1月1號(hào)以后，土地增值稅不再分普通住宅、公寓、商業(yè)寫字樓了，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和限價(jià)房外，一律按1%預(yù)征，其他城市的情況也都各有不同。所以，不同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)不同的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，他所處城市的不同，受這次清算土地增值稅的影響也很不一樣，所以不能簡(jiǎn)單的說(shuō)影響大，影響小，或者沒(méi)有影響。

　　還有非常重要的一點(diǎn)，就是一些上市公司，尤其是境外的上市公司，他們大多數(shù)的會(huì)計(jì)報(bào)表都是由國(guó)際公認(rèn)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如畢馬威這樣的事務(wù)所做審計(jì)的，他們都是嚴(yán)格地按照國(guó)務(wù)院當(dāng)年頒發(fā)的《土地增值稅條例》和財(cái)政部頒發(fā)的《實(shí)施細(xì)則》來(lái)做了全額的預(yù)提，這些做了全額預(yù)提的公司在這次的清繳政策中不會(huì)造成什么重大的影響。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值稅的預(yù)繳，但沒(méi)有做到全額的預(yù)提，2月1日實(shí)施的清繳土地增值稅的政策可能對(duì)這類公司的現(xiàn)金流造成重大影響，甚至?xí)�出現(xiàn)資金鏈條的斷裂，因?yàn)檫@是把1994年1月1日以來(lái)所有的賬放在一起算，算的是總賬，有些公司可能就吃不消了，承受不了了。我們也看到一些房地產(chǎn)公司在上市公司公告中就曾明確地說(shuō)，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來(lái)的股東負(fù)責(zé)。有些人就會(huì)想，這十幾年都沒(méi)有清繳的土地增值稅，是不會(huì)算總賬的，是不會(huì)清繳的，根本沒(méi)有想到，2月1號(hào)就成了算總賬的清繳日。

　　三、清繳土地增值稅對(duì)股票市場(chǎng)的影響。
　　因?yàn)槭鼙驹?6號(hào)剛出臺(tái)這個(gè)清繳土地增值稅的文件影響，房地產(chǎn)股票全線應(yīng)聲下跌，但隨著時(shí)間的推移，大家會(huì)看清，這個(gè)政策對(duì)每一個(gè)公司，每一支股票的影響都是各不相同的，對(duì)有些公司的影響可能非常大，對(duì)有些公司的影響就很輕微。對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的其他行業(yè)，如銀行、建材、水泥、家居等行業(yè)，我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)太大的影響，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體來(lái)說(shuō)是健康的，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是健康的。

　　話再說(shuō)回來(lái)，我們一起看看這項(xiàng)政策對(duì)房?jī)r(jià)形成機(jī)制――供求關(guān)系的影響。從供應(yīng)量上來(lái)看，過(guò)去的兩年，由于各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，尤其是銀行政策的實(shí)施，許多房地產(chǎn)公司的資金已經(jīng)非常緊張，已與前幾年大不相同了。有些公司可能因這次的土地增值稅的清繳而斷頓，沒(méi)有資金蓋房子了，公司熄火了，真是“漏房偏遇連天雨，雪后再降數(shù)場(chǎng)霜”。從這方面來(lái)看，肯定是減少了市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量。對(duì)一些從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在關(guān)于銷售和持有寫字樓和商鋪上，會(huì)進(jìn)一步地進(jìn)行測(cè)算和權(quán)衡，我想一定會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商會(huì)轉(zhuǎn)變自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，把過(guò)去以銷售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主，因?yàn)樽约撼钟械奈飿I(yè)不用繳納這從30—60%不等的土地增值稅，同時(shí)，出租的回報(bào)率在中國(guó)比其他的國(guó)家和城市都要高很多。但討論了近十年的物業(yè)稅又會(huì)不會(huì)出臺(tái)？什么時(shí)候出臺(tái)？稅率到底有多少？這對(duì)做一個(gè)持有物業(yè)的決定又是一個(gè)不利的消息。但從現(xiàn)有實(shí)施的所有政策來(lái)看，把銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向持有物業(yè)的可能性會(huì)加大，從而也會(huì)減少這部分物業(yè)在市場(chǎng)上的供應(yīng)量。

　　總體來(lái)說(shuō)，從1993年12月13日起，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上十幾年的一塊大石頭終于要在2007年2月1日落地了，作為房地產(chǎn)行業(yè)的一位從業(yè)人員，不能在這石頭落地之時(shí)掩耳盜鈴。但到底會(huì)激起多大的震蕩？對(duì)每個(gè)公司到底會(huì)造成多大的影響？對(duì)市場(chǎng)上面的房?jī)r(jià)會(huì)造成多大的影響？還有許多不確定的市場(chǎng)變化。我們將冷靜地觀察，理智地對(duì)待，但有一點(diǎn)是可以肯定的，就是2007年全國(guó)納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加。無(wú)論如何，這個(gè)文件的出臺(tái)對(duì)那些在會(huì)計(jì)、資金方面最保守的公司震蕩是最小的。只有那些在經(jīng)營(yíng)方面保守穩(wěn)定的公司，才能經(jīng)得起市場(chǎng)上和政策方面的任何風(fēng)風(fēng)雨雨。